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◆不動産投資FAQ
Q
株式投資にはPERやROEなど、銘柄を判断する指標がありますが、不動産投資の場合は何か指標になりますか？
Q
これからの地価はどうなると考えますか？
Q
プロマネイジメントとは何ですか？
Q
不動産投資はテマがかかると聞きましたが？
Q
不動産投資の税金は？
Q
不動産投資はどのくらいの資金から可能ですか？
Q
株式投資にはPERやROEなど、銘柄を判断する指標がありますが、不動産投資の場合は何か指標になりますか？
A
日本の不動産投資には、株式のPERやROEなどスタンダードとなっている指標はありませんが、一般に広告などに表示されているのは「表面利回り」です。「表面利回り」とは、その物件の現状の「年間家賃収入」を「販売価格」で割った数字で、販売価格に対して現状で何％の割合の年間家賃収入がある物件ということがわかります。その他には「満室予想利回り」もよく見受けられます。これは満室になった場合の年間家賃収入が、販売価格の何％にあたるかを表しています。
一般的にはこれらの数字と、築年数や規模によって投資対象としての第一印象が決まります。
ただしいずれも、実質の利回りではない点に注意が必要です。その後の調査で実質の利回りを検証して、投資の是非を判断することになります。
Q
これからの地価はどうなると考えますか？
A
現在、地価はファンドバブルといわれる現象により、一部が値上がりしています。投資用不動産には2倍以上にまで値上がりした物件もあるほどです。 しかしながら、このまま地価が騰勢を続けるかどうかは疑問です。近い将来、必ず停滞の時期がやってくるでしょう。ただし、前回の巨大バブル崩壊とは異なり、不動産すべてが暴落ということにはならないと思われます。素晴らしい立地、規模、グレードを持った不動産でも、購入価格が高すぎれば乗り切れないでしょうが、 プロパティマネジメントがしっかりした不動産を妥当な実質利回りで購入するなら、その安定した賃貸収入で、今回の停滞は乗り越えられると思います。
Q
プロマネイジメントとは何ですか？
A
プロパティマネジメントは直訳すれば資産管理となります。 投資用不動産を対象とする場合は、賃貸収入の向上、維持コストの削減を行い、よりよい投資資産とすることをめざします。 これまでは、リニューアルやリフォームによる家賃収入のアップ、花形テナントの誘致によるビルのグレードアップなどが注目されました。 しかしながら本来は、営業努力による入居率の向上や、テナントからのクレームに対する迅速な処理など、きめ細かい業務を継続することが重視されます。
Q
不動産投資はテマがかかると聞きましたが？
A
不動産投資は買って売るだけでなく、所有している間家主となって賃貸ビジネスを行わなければなりません。賃貸ビジネスをご自身でされるとすれば、やはりテマがかかると言っていいでしょう。しかし不動産会社が、投資家の賃貸ビジネスをサポートする「家賃保証（サブリース）システム」や「家主代行システム」を用意しています。それらを利用すれば、手数料の支出はありますが、賃貸ビジネスのテマを大幅に軽減することができます。
Q
不動産投資の税金は？
A
不動産投資は家賃収入が不動産所得税、売却収入が不動産譲渡所得税の対象となります。さらに購入するときに契約書の印紙税、建物に対する消費税、不動産取得税や登録免許税、所有している間は固定資産税と都市計画税が課税されます。不動産所得税は給与所得などと損益通算されるため、赤字の場合は「節税効果」をもたらす場合があります。黒字の場合は年収がアップするかたちとなって所得税が課税されます。不動産譲渡所得税は5年以上所有していた場合は長期譲渡所得となって、譲渡益の26％になります。不動産取得税や登録免許税など購入時点での税金は、売買手数料などと併せて購入金額の10％弱が目安になります。
Q
不動産投資はどのくらいの資金から可能ですか？
A
自分で物件を選ぶことはできませんが、証券取引所に上場しているJリートなら、1取引単位で25万円〜60万円程度です。その他の不動産投資信託は数100万円の商品が多いようです。新築ワンルームマンションや、新築コンパクトマンションは1,000万円〜2,500万円の価格帯が多くなっていますが、借入を利用すれば、自己資金は100万円〜300万円程度となります。中古マンションは借入に難しい面がありますので、ワンルームマンションで500万円〜1,000万円が必要です。1棟マンションやビルですと、中古なら小規模なもので1億円程度、新築で中規模なものでしたら3億〜5億円程度が目安になります。
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