株式会社BE-LIKE は、収益マンション収益ビル収益用地等の不動産投資情報を発信しています。

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◆不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を何らかのカタチで所有して、貸すことによって得る家賃収入、売ることによって得る売却収入を手に入れることです。バブル崩壊後は不動産価格が下がり続けたためにほとんど手を出す人はいませんでしたが、銀行預金のペイオフ対策や株式市場の下落によって、最近ようやく家賃収入に重点を置くことで、資産運用先として見直されてきています。現状では新築マンションで表面利回り6～8%、中古マンションで表面利回り10数%の商品が多くなっています。
※表面利回りは支出を勘案していませんから、目安でしかありません。

●賃貸利益
不動産を所有中は、
賃貸を行うことで「賃貸利益」を見込みます。
老後の「私的年金」や
子供へ贈与する安定収入などへの
活用が考えられます。
株式の配当や預貯金の利息に比べて
大幅に高い利回りが魅力です。

●売却利益
購入した不動産は、最終的には売却か、相続資産となります。売却する場合、売却額が購入額より大きければ売却利益となります。しかしながら、デフレ経済が続けば売却利益ではなく売却損失となり、不動産投資の大きなリスクのひとつとなっています。相続の場合は、実際の価値と相続税評価額の違いによって相続税を軽減できる場合があります。また相続を受けた人にとっては賃貸利益が将来にわたる安定収入ともなります。

◆不動産投資の特徴

投資商品としては、バブル崩壊の前後を眺めればわかりますように、デフレに弱くインフレには強い商品です。しかしながら、売却収入と家賃収入、この2つの収入はインフレで収入がアップするという点は同じですが「質」に違いがあります。不動産価格がバブルの象徴とされたように、売却収入は熱しやすく冷めやすい投資先です。ところが家賃収入は、賃貸契約が一般に複数年に渡ることもあり、比較的熱しにくく冷めにくい側面を持っています。この点が、実物投資による安定収入として、不動産投資が再び注目を集めようとしている理由のひとつです。

◆不動産投資の特質

株式投資や、債券、貯蓄などは売買時以外はとくにテマはかかりません。しかし不動産投資は所有している間家賃収入を得るため、入居者の募集や家賃の集金、設備の故障に伴うクレーム処理などを行う必要があります。そこで一定の経費がかかりますが、家賃保証や家主代行などのシステムによって、不動産会社に運営を委託するのが一般的です。また、注意すべきなのは換金性の低さでしょう。いざ売却と思っても、買い手が現れるまではお金に変わってくれません。そのため、余剰資金での投資しかおすすめできません。
※不動産投資信託等は、運営委託が組み入れられているため、株式や債券と同様にテマがかかりません。また上場REITは証券取引所で売買できるため、換金性が高くなっています。

◆投資期間

現在の不動産投資は、長期投資に向いています。短期投資で利益を得るには、不良債権など理由ありの物件を市場価格より安く買って市場価格で売る方法しかありません。これには安く買うためのノウハウと経験が必要になります。個人では競売物件の購入が考えられますが、物件によっては複雑な権利関係をクリアにするノウハウと経験が必要になってきます。不動産投資は10年、20年という投資期間を前提にするべきでしょう。
※上場REITは証券取引所で日々値動きがあるため、長期投資と考える必要はないでしょう。

◆利益のお目安

バブル崩壊から下がり続けている不動産価格は、やや底打ちの気配を見せてきているとはいえ、先行き不透明で値上がりを見込むにはまだ早計です。現時点では、家賃収入を中心に考えるべきでしょう。もちろん不動産会社への委託手数料や空室率、修繕経費、改装経費なども勘案しなければなりません。中古物件なら8年～10年、新築物件なら11年～15年で、購入資金を実質の家賃収入で回収できるというのが目安になります。そのためには表面利回りではない実質利回りで、新築なら5％～7％、中古なら8％～10％が必要となります。

◆不動産投資の税金効果

ワンルームマンション投資の宣伝文句である所得税節税効果や、相続税対策のための不動産投資など、不動産投資には税金効果があります。所得税節税効果は、家賃収支の税理上の赤字を他の所得から差し引ける点を利用します。新築ワンルームマンション投資など借入を伴う不動産投資であり、かつ投資期間の初期に効果があります。相続税対策は、不動産の実際の価格に比べて、相続税のための評価額が低くなる点を利用します。相続人に家賃収入という堅実な財産を残せることもメリットです。しかしながら不動産価格が下落しきった現在では、どちらも効果は限定的です。

◆いろいろな不動産投資

不動産投資はワンルームマンション投資から1棟ビル経営まで、投資する対象がさまざまです。また、投資する対象によって考慮しなければならないリスクや期待できるリターン、必要な資金も変わります。さらに不動産投資信託や上場REITのように、直接は不動産を所有しないものもあります。あくまでも余剰資金の運用ですから、ご自身の資金量と、ご自身の考える不動産価格の推移、賃貸市場の推移によって投資対象を選択することが必要です。

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